世の中ってのは甘くないのです（笑 ― 2022/09/04 19:27:56
さて・・・
久々の更新となってしまいました・・・
この間は、ずっと建築会社と打合せを繰り返しながら、銀行への融資の件ばかりの生活です・・・
実はオーナーと建築会社、そして銀行ってのは切っても切れない関係にあります。
一件、図式的にはオーナーが真ん中で、その左右に建築会社と銀行があるイメージだと思いますが、実際はオーナー
の直ぐ近くに建築会社があり、その建築会社が銀行とオーナーの接着剤をするといった図式となります。
これは明確で、基本的に大金持ちは別ですが、大概のオーナーは銀行から融資を受けて建物を建てます。
そして銀行からの融資が受けられなければ資金不足となり、建築物の建造計画は白紙に戻ります。
建築会社は建物を建ててその利益で成長する会社ですから、常に建物を建ててないと経営が成り立ちません。
よってオーナーに建物を建ててももらわないと困るのです。
そこで、建物を建てる予定のオーナーに寄り添って、適切なアドバイスをするポジジョンに入ります。
オーナーが建物を建ててくれなければ建設会社は1円にもなりませんから、必然的にオーナー側になるのです。
で、銀行が融資するかどうかのポイントとなる、収支計算をかなり細かく計算してきます。
「ストレスチェック」というのですが、敢えて10年後に今よりも金利が上がった場合とか、入居者の減少で部屋代を下げ
ざるを得ない状況などをシミュレーションし、それでも赤字経営にならないかをはじき出すのです。
このストレスをどの程度掛けるかで結果はガラリと変わるわけです。
よって、オーナーがまだ建設する会社を検討している段階の時は、各社とも大小の違いはありますが、ストレスを甘め
に設定し、オーナーに対して、「ほら、ウチと組めば向こう30年間、毎月こんなに儲かりますよ！」とアプローチしてくる
ワケです。
通常は、2～3社からこういった企画書を貰うのが普通でしょうから各社の内幕がみえずらいのですが、ウチはHOME4U
というWebを通して、大手6社からイメージと見積もりをもらう事になったので、その辺りのメーカーの違いが何となくです
が分かるようになりました（笑
当然、大手というのは信用第一ですから、各社とも極端に現実離れしたことを提案してきません。
これは収支計算を合わせないと事業計画として成り立ちませんし、そもそも今は説明義務が発生していますので、その
辺りをキチンとオーナー側に説明しなければならないからです。
で、ここで多用されるのが数字のマジックというわけです（笑
ここを読み取らないと、後々（といっても10年後以上）痛い目に合う可能性が高くなります。
収支をよく見せる一番のポイントは「家賃設定」です。
家賃を相場よりちょっとだけ上げれば、収支計算はいい感じに長期にわたって黒字経営できるように見せれます。
しかし実際は、建物は毎年1年づつ古くなりますし、当然、外観も内装も古くなります。
よって、それらの部分は家賃に直結するのです。
新築のアパートと築10年アパートがあったとして、間取りも家賃も一緒だったらどっちに住みますか？
もう考えるまでもありませんよね（笑
よって、この条件の場合、中古物件側は家賃を相場より下げないと入居者が出てきません。
ここで、10年前の建築会社が作成した収支計算に狂いが発生してくるわけです。
（実は建築会社もこのあたりは分かってやっているフシがあります）
また、一括借り上げという制度があり、これは入居者の募集から建物の管理まで一括でやってくれる制度です。
オーナーは煩わしいことを一切考えずに、家賃収入だけを手にできる、凄くよい仕組みのようで、実はそうでは
ありません。
一括借り上げの場合、家賃を管理会社が設定してくるのです。
もちろん、オーナー無視で勝手に家賃を変更する事は出来ません。よってオーナーは値下げ要求を突っぱねる事も
出来ます。
しかし、管理会社側は、入居者がいようがいまいが、固定費用をオーナーに支払わなければならないので、そうなら
ないように、オーナーに対して家賃の引き下げ要求を猛プッシュしてくることになります。
この辺りのトラブルが発生するのが10年から15年後辺りと言われています。
つまり、アパート・マンション経営ってのは完全なる双方向のビジネスなのです。
経営が上手く回っている時期はお互いにウィン・ウィンの関係でいられるので問題ないのですが、年月が経つと、
建物自体が古くなってくるので、色々と工夫しないと利益を維持できないのです。
しかし、そこを管理会社に任せっきりにすると彼等は家賃の値下げをオーナーに迫ってきます。
ビジネス的な冷酷な視点でいえば、管理会社は赤字を出せません。また家賃を下げても管理会社自身は、少し収益は
悪化しますが、赤字にはなりませんので実質的に腹は一切痛みません。
しかしオーナー側にとって家賃の下落は利益に直結します。
つまり、管理会社にとってはある程度想定内のことでも、オーナーにとっては「約束が違う！」となるわけですが、それを
10年後に後悔しても遅いのです。
つまり、アパートマンション経営ってのは、常に10年後を予測しながら事業計画を立てないとほぼ失敗します。
・10年後の地域の人口は？
・10年後の平均年齢は？
・10年後の地域の発展性は？
・10年後の地域世帯収入の推移は？
等々を予測して建築計画を立てないと後悔するわけです。
しかも、この辺りに関しては誰も教えてくれません。これらは全てオーナーが考え、判断する事なのです。
それに加えて銀行の融資の厳しさ・・・
バブルの頃はイケイケドンドンで銀行もさしたる審査もせずに資金を融資してくれたようですが、今は違います。
ウチの現金資産、含み資産、子供達の就職状況だけでなく、その会社の給与明細等々、丸裸にされます（笑
ひぐらし家の赤裸々な恥部まで全部さらけ出され、それで融資するかどうかのまな板に初めて乗れます。
よって当然、ここまで丸裸にされながらも、「融資できません」と言われてしまうこともあるわけです（笑
先週、初めて銀行との面談に臨みましたが、まあきつい事、きつい事・・・
普段はなんとなく、「このままでは老後がなぁ・・・」といった漠然とした不安を持ちつつも、そんなマイナーな事を
あまり考えたくないのでフタをしてきたわけですが、銀行はそのフタを全開にし、中身を全部表に出してきます。
ここまでしないと融資して貰えないの・・・？
これが融資の実態なのです・・・（笑
どうですか？
「アパートの大家」とかって夢のある経営ではないでしょ？
世の中ってそんなに甘く出来てないんですよ・・・（笑
さて、このところはこういった日々を過ごしているので、基本的にその他の事をあまり考えられず、空き時間はボーッと
youtubeとかを観て過ごすことが多くなっていますが、土日は基本的に庭の手入れをしてることが多いです。
銀行の融資担当が来る前にちょっとでも心証を良くするために、庭の草ぐらい刈っておこうと草刈り機でキレイにしたの
が切っ掛けとなりました。
少しキレイにすると、新たな粗が見えてくるので、そこをキレイにする・・・
その繰り返しです（笑
しかも、このところは涼しくなったり、妙に湿度が高い日が続いたりととても不安定な気候が続いています。
そんな中で、体を動かしていると汗を絞れるぐらいにTシャツがぺたりと体にへばりつく状態になります。
しかも、腕には葉っぱや土が付き、それが汗と混ざってドロドロになります。
それでも作業を続け、終わった後にシャワーを浴びるわけですが、その後にやってくるのが「あせも」です。
私は自分で思うほど肌が強いわけではないようで、すぐにあせもが出来ていまいます。
特に汗がこびり付いた、腕や腰辺りはあせもが出来て、ブツブツになるだけでなくとても痒みが・・・
で、とうとう我慢できなくなり・・・
あせも治療のジェルを買いました。
これはアロエなどを主成分とした塗布薬で、結構気持ちいいです。
奥さんの実家で日焼けしすぎて背中が火照ってジンジンした時も、アロエの葉の中身を擦り付けて貰ったことがありま
したが、やはりアロエってのは自然界の優等生なんですね。
あせもや日焼けなどの炎症系はアロエの葉の中身にたっぷり含まれる液体を塗っておけば良いです。
つまり、屋外に出ることが多い人は、アロエを家庭菜園しておくとよいカモです。
さて、池ですが・・・
金魚が幅をきかせる池になりました（笑
稚魚もどんどん成長し、今では5cmほどになりました。
それが10匹以上泳ぎ回っているので、ウチの池は一時期に比べて大分賑やかになりました。
錦鯉もすくすくと成長しており、今池の状態はいい感じになっています。
まあ、そのお陰で魚の糞によってフィルターは結構詰まるようになってきたし、池の水質も維持しなければとやる事が
増えてるのが玉に瑕です（笑
しかし、今の池の状態は、私が夢見ていた理想にかなり近づきました。
緑色だった頃に比べて、かなり池らしくなりました（笑
久々の更新となってしまいました・・・
この間は、ずっと建築会社と打合せを繰り返しながら、銀行への融資の件ばかりの生活です・・・
実はオーナーと建築会社、そして銀行ってのは切っても切れない関係にあります。
一件、図式的にはオーナーが真ん中で、その左右に建築会社と銀行があるイメージだと思いますが、実際はオーナー
の直ぐ近くに建築会社があり、その建築会社が銀行とオーナーの接着剤をするといった図式となります。
これは明確で、基本的に大金持ちは別ですが、大概のオーナーは銀行から融資を受けて建物を建てます。
そして銀行からの融資が受けられなければ資金不足となり、建築物の建造計画は白紙に戻ります。
建築会社は建物を建ててその利益で成長する会社ですから、常に建物を建ててないと経営が成り立ちません。
よってオーナーに建物を建ててももらわないと困るのです。
そこで、建物を建てる予定のオーナーに寄り添って、適切なアドバイスをするポジジョンに入ります。
オーナーが建物を建ててくれなければ建設会社は1円にもなりませんから、必然的にオーナー側になるのです。
で、銀行が融資するかどうかのポイントとなる、収支計算をかなり細かく計算してきます。
「ストレスチェック」というのですが、敢えて10年後に今よりも金利が上がった場合とか、入居者の減少で部屋代を下げ
ざるを得ない状況などをシミュレーションし、それでも赤字経営にならないかをはじき出すのです。
このストレスをどの程度掛けるかで結果はガラリと変わるわけです。
よって、オーナーがまだ建設する会社を検討している段階の時は、各社とも大小の違いはありますが、ストレスを甘め
に設定し、オーナーに対して、「ほら、ウチと組めば向こう30年間、毎月こんなに儲かりますよ！」とアプローチしてくる
ワケです。
通常は、2～3社からこういった企画書を貰うのが普通でしょうから各社の内幕がみえずらいのですが、ウチはHOME4U
というWebを通して、大手6社からイメージと見積もりをもらう事になったので、その辺りのメーカーの違いが何となくです
が分かるようになりました（笑
当然、大手というのは信用第一ですから、各社とも極端に現実離れしたことを提案してきません。
これは収支計算を合わせないと事業計画として成り立ちませんし、そもそも今は説明義務が発生していますので、その
辺りをキチンとオーナー側に説明しなければならないからです。
で、ここで多用されるのが数字のマジックというわけです（笑
ここを読み取らないと、後々（といっても10年後以上）痛い目に合う可能性が高くなります。
収支をよく見せる一番のポイントは「家賃設定」です。
家賃を相場よりちょっとだけ上げれば、収支計算はいい感じに長期にわたって黒字経営できるように見せれます。
しかし実際は、建物は毎年1年づつ古くなりますし、当然、外観も内装も古くなります。
よって、それらの部分は家賃に直結するのです。
新築のアパートと築10年アパートがあったとして、間取りも家賃も一緒だったらどっちに住みますか？
もう考えるまでもありませんよね（笑
よって、この条件の場合、中古物件側は家賃を相場より下げないと入居者が出てきません。
ここで、10年前の建築会社が作成した収支計算に狂いが発生してくるわけです。
（実は建築会社もこのあたりは分かってやっているフシがあります）
また、一括借り上げという制度があり、これは入居者の募集から建物の管理まで一括でやってくれる制度です。
オーナーは煩わしいことを一切考えずに、家賃収入だけを手にできる、凄くよい仕組みのようで、実はそうでは
ありません。
一括借り上げの場合、家賃を管理会社が設定してくるのです。
もちろん、オーナー無視で勝手に家賃を変更する事は出来ません。よってオーナーは値下げ要求を突っぱねる事も
出来ます。
しかし、管理会社側は、入居者がいようがいまいが、固定費用をオーナーに支払わなければならないので、そうなら
ないように、オーナーに対して家賃の引き下げ要求を猛プッシュしてくることになります。
この辺りのトラブルが発生するのが10年から15年後辺りと言われています。
つまり、アパート・マンション経営ってのは完全なる双方向のビジネスなのです。
経営が上手く回っている時期はお互いにウィン・ウィンの関係でいられるので問題ないのですが、年月が経つと、
建物自体が古くなってくるので、色々と工夫しないと利益を維持できないのです。
しかし、そこを管理会社に任せっきりにすると彼等は家賃の値下げをオーナーに迫ってきます。
ビジネス的な冷酷な視点でいえば、管理会社は赤字を出せません。また家賃を下げても管理会社自身は、少し収益は
悪化しますが、赤字にはなりませんので実質的に腹は一切痛みません。
しかしオーナー側にとって家賃の下落は利益に直結します。
つまり、管理会社にとってはある程度想定内のことでも、オーナーにとっては「約束が違う！」となるわけですが、それを
10年後に後悔しても遅いのです。
つまり、アパートマンション経営ってのは、常に10年後を予測しながら事業計画を立てないとほぼ失敗します。
・10年後の地域の人口は？
・10年後の平均年齢は？
・10年後の地域の発展性は？
・10年後の地域世帯収入の推移は？
等々を予測して建築計画を立てないと後悔するわけです。
しかも、この辺りに関しては誰も教えてくれません。これらは全てオーナーが考え、判断する事なのです。
それに加えて銀行の融資の厳しさ・・・
バブルの頃はイケイケドンドンで銀行もさしたる審査もせずに資金を融資してくれたようですが、今は違います。
ウチの現金資産、含み資産、子供達の就職状況だけでなく、その会社の給与明細等々、丸裸にされます（笑
ひぐらし家の赤裸々な恥部まで全部さらけ出され、それで融資するかどうかのまな板に初めて乗れます。
よって当然、ここまで丸裸にされながらも、「融資できません」と言われてしまうこともあるわけです（笑
先週、初めて銀行との面談に臨みましたが、まあきつい事、きつい事・・・
普段はなんとなく、「このままでは老後がなぁ・・・」といった漠然とした不安を持ちつつも、そんなマイナーな事を
あまり考えたくないのでフタをしてきたわけですが、銀行はそのフタを全開にし、中身を全部表に出してきます。
ここまでしないと融資して貰えないの・・・？
これが融資の実態なのです・・・（笑
どうですか？
「アパートの大家」とかって夢のある経営ではないでしょ？
世の中ってそんなに甘く出来てないんですよ・・・（笑
さて、このところはこういった日々を過ごしているので、基本的にその他の事をあまり考えられず、空き時間はボーッと
youtubeとかを観て過ごすことが多くなっていますが、土日は基本的に庭の手入れをしてることが多いです。
銀行の融資担当が来る前にちょっとでも心証を良くするために、庭の草ぐらい刈っておこうと草刈り機でキレイにしたの
が切っ掛けとなりました。
少しキレイにすると、新たな粗が見えてくるので、そこをキレイにする・・・
その繰り返しです（笑
しかも、このところは涼しくなったり、妙に湿度が高い日が続いたりととても不安定な気候が続いています。
そんな中で、体を動かしていると汗を絞れるぐらいにTシャツがぺたりと体にへばりつく状態になります。
しかも、腕には葉っぱや土が付き、それが汗と混ざってドロドロになります。
それでも作業を続け、終わった後にシャワーを浴びるわけですが、その後にやってくるのが「あせも」です。
私は自分で思うほど肌が強いわけではないようで、すぐにあせもが出来ていまいます。
特に汗がこびり付いた、腕や腰辺りはあせもが出来て、ブツブツになるだけでなくとても痒みが・・・
で、とうとう我慢できなくなり・・・
あせも治療のジェルを買いました。
これはアロエなどを主成分とした塗布薬で、結構気持ちいいです。
奥さんの実家で日焼けしすぎて背中が火照ってジンジンした時も、アロエの葉の中身を擦り付けて貰ったことがありま
したが、やはりアロエってのは自然界の優等生なんですね。
あせもや日焼けなどの炎症系はアロエの葉の中身にたっぷり含まれる液体を塗っておけば良いです。
つまり、屋外に出ることが多い人は、アロエを家庭菜園しておくとよいカモです。
さて、池ですが・・・
金魚が幅をきかせる池になりました（笑
稚魚もどんどん成長し、今では5cmほどになりました。
それが10匹以上泳ぎ回っているので、ウチの池は一時期に比べて大分賑やかになりました。
錦鯉もすくすくと成長しており、今池の状態はいい感じになっています。
まあ、そのお陰で魚の糞によってフィルターは結構詰まるようになってきたし、池の水質も維持しなければとやる事が
増えてるのが玉に瑕です（笑
しかし、今の池の状態は、私が夢見ていた理想にかなり近づきました。
緑色だった頃に比べて、かなり池らしくなりました（笑
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