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○○でも出来るポタアン(図解編)

CMOY改回路図

ド素人の池作り奮戦記

グリーン→クリーン化計画


Kindleで小説を出版してみました(笑

世の中ってのは甘くないのです(笑2022/09/04 19:27:56

さて・・・


久々の更新となってしまいました・・・


この間は、ずっと建築会社と打合せを繰り返しながら、銀行への融資の件ばかりの生活です・・・
実はオーナーと建築会社、そして銀行ってのは切っても切れない関係にあります。
一件、図式的にはオーナーが真ん中で、その左右に建築会社と銀行があるイメージだと思いますが、実際はオーナー
の直ぐ近くに建築会社があり、その建築会社が銀行とオーナーの接着剤をするといった図式となります。

これは明確で、基本的に大金持ちは別ですが、大概のオーナーは銀行から融資を受けて建物を建てます。
そして銀行からの融資が受けられなければ資金不足となり、建築物の建造計画は白紙に戻ります。

建築会社は建物を建ててその利益で成長する会社ですから、常に建物を建ててないと経営が成り立ちません。
よってオーナーに建物を建ててももらわないと困るのです。
そこで、建物を建てる予定のオーナーに寄り添って、適切なアドバイスをするポジジョンに入ります。
オーナーが建物を建ててくれなければ建設会社は1円にもなりませんから、必然的にオーナー側になるのです。

で、銀行が融資するかどうかのポイントとなる、収支計算をかなり細かく計算してきます。
「ストレスチェック」というのですが、敢えて10年後に今よりも金利が上がった場合とか、入居者の減少で部屋代を下げ
ざるを得ない状況などをシミュレーションし、それでも赤字経営にならないかをはじき出すのです。
このストレスをどの程度掛けるかで結果はガラリと変わるわけです。
よって、オーナーがまだ建設する会社を検討している段階の時は、各社とも大小の違いはありますが、ストレスを甘め
に設定し、オーナーに対して、「ほら、ウチと組めば向こう30年間、毎月こんなに儲かりますよ!」とアプローチしてくる
ワケです。
通常は、2~3社からこういった企画書を貰うのが普通でしょうから各社の内幕がみえずらいのですが、ウチはHOME4U
というWebを通して、大手6社からイメージと見積もりをもらう事になったので、その辺りのメーカーの違いが何となくです
が分かるようになりました(笑

当然、大手というのは信用第一ですから、各社とも極端に現実離れしたことを提案してきません。
これは収支計算を合わせないと事業計画として成り立ちませんし、そもそも今は説明義務が発生していますので、その
辺りをキチンとオーナー側に説明しなければならないからです。
で、ここで多用されるのが数字のマジックというわけです(笑

ここを読み取らないと、後々(といっても10年後以上)痛い目に合う可能性が高くなります。
収支をよく見せる一番のポイントは「家賃設定」です。
家賃を相場よりちょっとだけ上げれば、収支計算はいい感じに長期にわたって黒字経営できるように見せれます。
しかし実際は、建物は毎年1年づつ古くなりますし、当然、外観も内装も古くなります。
よって、それらの部分は家賃に直結するのです。

新築のアパートと築10年アパートがあったとして、間取りも家賃も一緒だったらどっちに住みますか?

もう考えるまでもありませんよね(笑
よって、この条件の場合、中古物件側は家賃を相場より下げないと入居者が出てきません。
ここで、10年前の建築会社が作成した収支計算に狂いが発生してくるわけです。
(実は建築会社もこのあたりは分かってやっているフシがあります)

また、一括借り上げという制度があり、これは入居者の募集から建物の管理まで一括でやってくれる制度です。
オーナーは煩わしいことを一切考えずに、家賃収入だけを手にできる、凄くよい仕組みのようで、実はそうでは
ありません。
一括借り上げの場合、家賃を管理会社が設定してくるのです。
もちろん、オーナー無視で勝手に家賃を変更する事は出来ません。よってオーナーは値下げ要求を突っぱねる事も
出来ます。
しかし、管理会社側は、入居者がいようがいまいが、固定費用をオーナーに支払わなければならないので、そうなら
ないように、オーナーに対して家賃の引き下げ要求を猛プッシュしてくることになります。
この辺りのトラブルが発生するのが10年から15年後辺りと言われています。

つまり、アパート・マンション経営ってのは完全なる双方向のビジネスなのです。
経営が上手く回っている時期はお互いにウィン・ウィンの関係でいられるので問題ないのですが、年月が経つと、
建物自体が古くなってくるので、色々と工夫しないと利益を維持できないのです。

しかし、そこを管理会社に任せっきりにすると彼等は家賃の値下げをオーナーに迫ってきます。
ビジネス的な冷酷な視点でいえば、管理会社は赤字を出せません。また家賃を下げても管理会社自身は、少し収益は
悪化しますが、赤字にはなりませんので実質的に腹は一切痛みません。
しかしオーナー側にとって家賃の下落は利益に直結します。

つまり、管理会社にとってはある程度想定内のことでも、オーナーにとっては「約束が違う!」となるわけですが、それを
10年後に後悔しても遅いのです。
つまり、アパートマンション経営ってのは、常に10年後を予測しながら事業計画を立てないとほぼ失敗します。

・10年後の地域の人口は?
・10年後の平均年齢は?
・10年後の地域の発展性は?
・10年後の地域世帯収入の推移は?

等々を予測して建築計画を立てないと後悔するわけです。
しかも、この辺りに関しては誰も教えてくれません。これらは全てオーナーが考え、判断する事なのです。

それに加えて銀行の融資の厳しさ・・・
バブルの頃はイケイケドンドンで銀行もさしたる審査もせずに資金を融資してくれたようですが、今は違います。
ウチの現金資産、含み資産、子供達の就職状況だけでなく、その会社の給与明細等々、丸裸にされます(笑

ひぐらし家の赤裸々な恥部まで全部さらけ出され、それで融資するかどうかのまな板に初めて乗れます。
よって当然、ここまで丸裸にされながらも、「融資できません」と言われてしまうこともあるわけです(笑

先週、初めて銀行との面談に臨みましたが、まあきつい事、きつい事・・・
普段はなんとなく、「このままでは老後がなぁ・・・」といった漠然とした不安を持ちつつも、そんなマイナーな事を
あまり考えたくないのでフタをしてきたわけですが、銀行はそのフタを全開にし、中身を全部表に出してきます。

ここまでしないと融資して貰えないの・・・?

これが融資の実態なのです・・・(笑

どうですか?
「アパートの大家」とかって夢のある経営ではないでしょ?
世の中ってそんなに甘く出来てないんですよ・・・(笑


さて、このところはこういった日々を過ごしているので、基本的にその他の事をあまり考えられず、空き時間はボーッと
youtubeとかを観て過ごすことが多くなっていますが、土日は基本的に庭の手入れをしてることが多いです。

銀行の融資担当が来る前にちょっとでも心証を良くするために、庭の草ぐらい刈っておこうと草刈り機でキレイにしたの
が切っ掛けとなりました。
少しキレイにすると、新たな粗が見えてくるので、そこをキレイにする・・・
その繰り返しです(笑

しかも、このところは涼しくなったり、妙に湿度が高い日が続いたりととても不安定な気候が続いています。
そんな中で、体を動かしていると汗を絞れるぐらいにTシャツがぺたりと体にへばりつく状態になります。
しかも、腕には葉っぱや土が付き、それが汗と混ざってドロドロになります。
それでも作業を続け、終わった後にシャワーを浴びるわけですが、その後にやってくるのが「あせも」です。

私は自分で思うほど肌が強いわけではないようで、すぐにあせもが出来ていまいます。
特に汗がこびり付いた、腕や腰辺りはあせもが出来て、ブツブツになるだけでなくとても痒みが・・・

で、とうとう我慢できなくなり・・・

薬

あせも治療のジェルを買いました。

これはアロエなどを主成分とした塗布薬で、結構気持ちいいです。
奥さんの実家で日焼けしすぎて背中が火照ってジンジンした時も、アロエの葉の中身を擦り付けて貰ったことがありま
したが、やはりアロエってのは自然界の優等生なんですね。
あせもや日焼けなどの炎症系はアロエの葉の中身にたっぷり含まれる液体を塗っておけば良いです。

つまり、屋外に出ることが多い人は、アロエを家庭菜園しておくとよいカモです。


さて、池ですが・・・

池

金魚が幅をきかせる池になりました(笑

稚魚もどんどん成長し、今では5cmほどになりました。
それが10匹以上泳ぎ回っているので、ウチの池は一時期に比べて大分賑やかになりました。

錦鯉もすくすくと成長しており、今池の状態はいい感じになっています。
まあ、そのお陰で魚の糞によってフィルターは結構詰まるようになってきたし、池の水質も維持しなければとやる事が
増えてるのが玉に瑕です(笑

しかし、今の池の状態は、私が夢見ていた理想にかなり近づきました。
緑色だった頃に比べて、かなり池らしくなりました(笑

池のオーバーフロー対策とか・・・2022/09/11 10:45:43

さて・・・


相変わらずコレといったことしてません(笑


融資の方も現在、銀行側で精査中で結論が出るのは来週から再来週辺りと思われます。
この間は建築会社と詰めることなんてありません。
融資が受けられなければ、建築は出来ないのでこれ以上話し合いをする事も無いからです。

融資が通れば、契約を交わす段取りになり、契約内容についての齟齬がないように建築会社から契約内容の詳細の説明
があり、それで契約が成立して初めて本格的に動き出すことになるわけです。

アパートやマンションといった、一般住宅とは比較にならない程の重量を伴った建築物を建てる上で、まず最初に実施する
のは地盤チェックです。
これで地中にどのぐらいアンカーを打ち込めば固い地盤に到達でき、上に重い建物を建てられるかを判断します。
それが済んで初めて建築開始となるわけです。

ウチの場合は、建築申請書類関係をお役所に提出し、建築許可が下りてから着工準備まで年内いっぱいかかると予想さ
れ、本格的な上物の建築は来年の1月以降になるようです。
で、完成に約7ヶ月ということで、うまく融資が通れば来年中には何とかなる予定です。

予定通りに行けば、何も無い更地に高い固定資産税を払わなくて済みそう・・・
今年の2月末に土地を渡されてから7ヶ月でここまで来れたのだからまあまあかな?(融資が通らなければ白紙だけど・・・)
今更ですが、渡されてから4ヶ月ほど何も考えずに放置していた期間が勿体ないです・・・
そしてその間にロシアによるウクライナ侵攻が勃発し、世界の穀物とエネルギー問題の発生。そしてコロナの蔓延が無けれ
ばもっと良かったのですが、それもタラレバになってしまうので、今更嘆いたところでどうにもなりません。

まあ、世界情勢が我が家にまで影響があると如実に実感できたのは、今回の件のお陰ともいえます。
人って普段は日々の生活に忙殺され意識できてませんが、意外と世界と繋がっているのです(笑


さて、そんな大きな世界観では無く、とてつもなくミニマムな世界に目を向けても種々の問題があります。
それは池・・・(笑

ウチの池には3段式の濾過槽が設置され、日々池の水を浄化しています。
この濾過槽の設置のお陰で、緑色だった池の水が改善され、この夏もアオコなどの発生が抑えられ透明度は維持できて
いますので、かなり効果はあると実感できます。
しかし、最初の頃は良かったのですが、最近は池の錦鯉も金魚も大きく成長し、あまつさえ池で生まれた金魚が日々成長
してることで、魚の糞問題が大きくなってきました。

それは濾過槽の一段目のフィルターが詰まりやすくなっている点です。

ちょっと前までは、運用が軌道に乗り、2週間に1回程度のフィルター掃除で良くなっていたのですが、最近は上で書いた
通りフィルターが詰まりやすくなってきたので、下手すると1週間持たない時もあります。

朝夕の餌やりの時に濾過槽がオーバーフローになってないかどうかを確認するのですが、たまたまそのチェックを忘れた
時に既にオーバーフロー状態になっていいました。
そして翌朝、池を覗いてみると池の水が1/3程に減っていました。

あまりの水量の変化に驚き、池のどこかに穴が空いたのかと思いましたが、よくよく観察すると、濾過槽の一段目から池
の水がダダ漏れになっていました。
一層目のフィルターが完全に詰まり、下の槽に流れなくなっているのに池の水は引きりなしに濾過槽に流れ込むので、
そのまま濾過槽から溢れ続けていたからです。
ヤバいと濾過槽の可動を止めて、池に水を追加しました。
この一件でオーバーフロー対策を痛感した私は、簡易的なオーバーフロー対策を取ることにしました。


仕様はとても簡単。

塩ビ

塩ビの接続栓を買ってきました。

コレ以外に写真には写ってませんが、1mの塩ビパイプも買ってきてます。
投資額は600円ほどです(笑


で、まずは

加工

水が流れやすいように濾過槽内側の部分を削ります。


で、一段目の濾過槽の上面にこの塩ビ管を装着する穴を空けて・・・

装着

装着

実はこれで完成です(笑


上から見るとこんな感じになります。

上

一層目がオーバーフローになる寸前にこの穴から水が抜ける単純な仕組みです。

つまり、ここからオーバーフロー気味の池の水は抜けることになるので、一層目がいっぱいなる事がなくなり、水があふ
れ出るのを防ぐわけです。

で、その排出される水は・・・

設置

塩ビの配管を通して再度池に戻される仕組みです。

これで、今回設置した配管から水が出てれば一層目はオーバーフロー寸前だとも視覚的に分かるのでうっかりミスが
減るという寸法です。


あれほど暑かった夏も一気に過ぎ去った感じで、朝夕は大分涼しくなってきた茨城。
今年はエルニーニョ現象のお陰で、10月頃まではそこそこ暑い日々が続き、秋らしい気候を味わえずに一気に寒い冬
になると予想されています。
兎に角、今のうちにエサを与えて個体を大きく成長させて、長い冬を乗り切る準備をさせてあげなければなりません。

ほんと・・・生き物って一度飼い始めると最後まで面倒を見なければならないのが大変です・・・

融資の件がうまくいって、池の魚にエサをあげるだけで一日が終わるような人生になれればいいな・・・(笑

とりあえずアップします(笑2022/09/20 23:46:52

さて・・・


久々の更新ですが、今回は状況の話だけですから短いです・・・(笑


まずは前回製作した濾過槽のオーバーフロー対策ですが、うまくいきました。
一層目のフィルターが詰まり、池の水が下の層にスムーズに流れなくなった状態を放置していましたが、
今回取り付けたオーバーフロー対策のパイプから貯まった水は池に戻るようになりました。

これで、フィルターの詰まりを神経質に確認しなくても大丈夫になったので精神的に大分楽になりました。
池の錦鯉も金魚も今がちょうどいい感じなのか、もの凄い食欲でエサを食べるので、日に日に大きく成長しており、
これなら冬になって冬眠状態になっても大丈夫かなと思います。

まあ、金魚の数が増えたのでエサの消費がかなりアップしましたが・・・(笑


さて、もう一つ
ひぐらし家にとって一大イベントの賃貸マンション建築ですが、銀行の融資がなんとか通りました・・・
で、本日、建築会社と正式な契約を締結しました。
時勢柄、10月より建築部材等の一斉値上げが実施されるようで、担当者は何とか9月中に契約を完了したかった
ようです。
何しろ費用規模が大きいので、契約の時期が1ヶ月ズレるだけで、全く同じ建物を建築しても1千万円以上値上が
りしてしまうらしく、我々に大きな負担がかかるので、裏で結構動いてくれていたようです。
建築会社とはこれから結構長い付き合いになるので、こういった信頼できる担当者と巡り会えたのは幸運でした。

まあ、このblogを読んでくれてる人のうち、賃貸のアパートやマンションを建設予定の人はあまり多くないとは思いま
すが、担当者の知識だけでなく、自分との相性ってのも実はとても大切です。
単純な建築費用の見積もりだけで無く、その後の付き合いも含めて考えるのが大切だと思いますよ。
それとなるべく中堅の人が良いです。
賃貸のアパート・マンションってのは20年、30年と長いスパンの事業なので、担当者が若ければ若いほど、長い間
同じ担当者と取り組みが出来ます。
定年間近の人は、どんなに人当たりが良くて、知識が豊富でも数年後には退職してしまいます。
で、次の担当がイマイチだったら悲しいですからね・・・
まあ、この辺りはサラリーマンの世界も一緒ですが・・・(笑

でもまあ、これで、「やっぱ、止めた」と言えば違約金が発生するところまで来ました(笑

今後の予定としては、年内に書類関係と地盤調査を実施し、来年2月頃より建築着工となります。
で、来年の12月までに完成という感じです。
これは来年中に建築が完了してないと固定資産税がモロに発生するからです。

そんなわけで、約1年半後からひぐらし家ではうまく行けば家賃収入が入るようになります。
それを機にサラリーマン辞めたいんだけど・・・奥さん許してくれないだろうなぁ・・・(笑